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杠杆方式投资股票
作者 | 格野
编辑 | 曹蓓
最新半年报数据显示，贝壳实现总交易额（GTV）8390亿元，净收入为234亿元，同比增长19.9%，毛利率为27.9%，净利润达19.0亿元，同比增长46.2%，经调整净利润达26.9亿元，同比增长13.9%。
在政策鼓励下，贝壳二季度的数据开始出现了明显的变化。
其存量业务5月GTV同比转正，6月同比增长接近70%。根据四个一线城市住建委、房管局和房协等数据估算，二季度一线存量住宅网签交易量总数同比提升了大约16%，而贝壳平台同期网签量同比提升40%。
新房业务上，5月平台签约成交金额同比跌幅收窄至25%，6月同比转正且签约成交金额同比增长超过12%。
业绩的回暖，给了投资人信心，而贝壳又通过回购给这份信心加上一层保险。
贝壳宣布已获董事会批准进一步扩大并延长现有股份回购计划，回购授权从20亿美元增加至30亿美元，回购计划期限延长至2025年8月31日。
“值得从长期角度观察贝壳在中国房地产经纪市场之外的增长潜力。这样做的好处是可以辨别贝壳更像是房地产市场周期股，还是具有结构性增长机遇的垂直领域龙头股。”国际大行摩根大通在研报中表示，贝壳的长期股价上行空间在一定程度上将由估值倍数上升推动，这是因为贝壳抓住了非经纪业务的增长机遇。贝壳没有拘泥于短期市场波动，而是确立了打造一站式居住服务平台的长期远大目标，并推出了“一体三翼”战略。
涉房业务稳定，新业务亮眼
另外，随着对新一代技术的需求激增引发了对潜在电力紧张的担忧，使得美国电力行业退煤进度放缓，部分美国企业推迟了燃煤电厂的退役年限。Alliant Energy最近将其威斯康星州燃煤电厂转为天然气的计划从2025年推迟到2028年。FirstEnergy则因“资源充足性问题”放弃了2030年淘汰煤炭的目标。
国家能源局还指出，持续提升光伏技术创新能力。会同有关部门持续加强对光伏产业标准体系建设，强化标准创新引领，促进产业的健康发展。
在周期调节中，企业面临的市场环境和风险大致相同，但如何平稳过渡，抓住周期内的机会，考验着企业的管理水平。
在存量业务上，门店业务是贝壳管理精细化的最好体现。贝壳今年在运营人店规模、社区链接、管理提升对房客源的覆盖等方面下了不少功夫。
贝壳提供的数据显示，其平台活跃门店较2023年底净增超过2400家，增加了6%，活跃经纪人数净增超14000人。
扩大开口的同时，贝壳也在抓转化，通过优良房管理、房源聚焦，在新媒体商机获取和转化上持续做了很多新的尝试，提升房客源的转化率。
在新房业务上，贝壳的重点是夯实合作项目的覆盖和成交能力。
贝壳目前建立了全量项目、全流程的监测，重点管理核心楼盘、提升合作项目的质量。在提升转化上，今年贝壳基于“以客找盘”做了聚焦销售的流程重塑；在转化端，则以日为维度去监控和分析跟上下游的合作情况。
对于这样的解题思路，贝壳管理层在业绩电话会上表示：“今年我们在一二赛道上还在链接大量新的供给，一赛道门店数在持续增长，我们持续在一赛道投入门店经营者的培训，做一系列在房客源和生态上的强运营管理动作，提升资源的转化效率。”
值得一提的是，门店业务正在与社区紧密连接，贝壳的服务正在变得更精深。
“根据社区人群的画像、买房租房家装的需求特点，提供更有针对性的产品和服务，这意味着社区服务的获客渠道、组织形式、供应链等等都会发生变化，是我们可以做到跟过去居住行业不一样的地方，更重要的是这有利于我们这种低频行业信任的沉淀。”贝壳管理层表示。
社区是密度的生意，贝壳今年在社区做了进一步的供给加密，以及门店组织建设上的创新尝试。
以上海为例，贝壳在上海增设了很多链家“社区便民服务站”，其他城市也在复制这个模式。同时在链家门店里做家装、租赁业务的融合，超过1200个链家门店里设立了“经纪人家装专家”，在门店里做家装工艺展示和设计师进驻。
另外，贝壳在上海二手房源的覆盖在其所在区域从去年的76%提升到87%，在上海的家装和省心租业务收入同比增长超过63%和140%。
从覆盖率到转化率，社区生意在逐渐打开局面。
除了传统的房地产业务，贝壳家装家居、房屋租赁业务能力及模式得到市场验证。
报告期内，非房产交易服务业务收入同比增长85.3%，占比达到约35%，相比去年同期大幅提升12.2个百分点。
其中，二季度，家装家居业务实现合同额42亿元，同比增长22.3%，净收入40亿元，同比增长53.9%，贡献利润率达到31.3%；包括定制家具、软装等在内的新零售合同额为12.2亿元。
同时，贝壳房屋租赁服务业务实现净收入32亿，同比增长167.1%。截至二季度末，贝壳省心租在管房源量突破30万套，集中式长租公寓在管房源量1.4万余套。
回购、分红稳定信心
自2022年9月股份回购计划启动以来，贝壳已经多次进行回购动作。截至2024年8月12日，贝壳已经累计斥资约13.9亿美元用于回购，回购股数占回购计划启动前公司已发行总股本的约7.5%。
长期来看，回购计划可能对贝壳的财务状况和业务发展带来多重影响。
首先，减少流通股数量有助于提高每股收益，从而提升股票的内在价值。此外，回购股票也表明公司拥有充裕的现金流和健康的财务状况，这对于增强市场信心至关重要。
目前，房地产行业仍旧处在深度调整期，尽管政策的力度空前，但投资者对整体市场的信心仍未完全修复。在这个周期内回购股份，无疑是对外界释放信心。
贝壳执行董事、首席财务官徐涛曾说，“我们坚实的现金储备和稳健的财务管理使我们有能力为股东带来积极的回报”。
除了回购，贝壳还通过分红的方式与投资人积极分享公司业绩成果。今年5月，贝壳宣布向股东派发2023年末期现金分红，总金额约为4亿美元，将由公司资产负债表上的盈余现金支付。
这是贝壳自2023年9月首次进行了约2亿美元的特别分红后，时隔六个月再次大手笔分红。
今年6月11日，港交所修订后的《上市规则》正式生效，引入新的库存股机制，允许上市发行人以库存股形式持有回购股份。
事实上，今年一些优质企业都在进行回购，今年以来，港股上市公司回购积极性持续增强，回购家数较往年显著增加，回购规模超过去年全年。
Wind数据显示，截至8月4日，今年以来港股共有208家上市公司实施回购，较去年同期的126家上升65%；回购金额合计达1575.85亿港元，较去年同期的575.79亿港元大幅提升174%。
富途研究团队表示，修订后的《上市规则》生效后提升了股份回购的灵活度，有利于提升港股上市公司进行股份回购的积极性。并且，港股上市公司回购活动将不再受到业绩“静默期”的严格时间限制，将延长回购的时间窗口，有利于港股上市公司股东回报水平的提升和股价的稳定，对市场平稳发展是好事。
行业修复仍需要时间，对于贝壳来讲，其一手在房地产市场加强精细化运营提高效率，另一手开拓新业务，两者都在预设的轨道内前行。从交出的成绩单上看，这条搭载着众多投资者的巨轮杠杆方式投资股票，在行业波涛汹涌的海面上，成为不可多得的亮光。